Zbigniew Ekiert

Kancelaria Notarialna

Przedwstępna umowa

Umowa przedwstępna zawierana jest wtedy, gdy zawarcie umowy definitywnej nie jest w danym momencie możliwe. Zawarcie takiej umowy może dotyczyć sprzedaży rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Może zobowiązywać do sprzedaży innych niż własność praw, takich jak prawo do własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego.

W umowie przedwstępnej jedna lub dwie strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Można zawrzeć umowę przedwstępną na rzecz osoby trzeciej.

Istotne jest, aby umowa przedwstępna oznaczała termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak nie zostanie w ten sposób oznaczony, wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wskazanym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia (ale gdyby obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda wyznaczy inny termin, to strony będą związane tym terminem, który został wyznaczony wcześniej).

Nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczą terminu do jej zawarcia.

Jeżeli jedna ze stron zobowiązanych do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, wtenczas druga strona może (o ile strony inaczej nie postanowiły w umowie przedwstępnej) żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na dojście do skutku umowy przyrzeczonej.

Jeżeli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymogom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (np. gdy ważność umowy przyrzeczonej zależy od zawarcia jej w formie aktu notarialnego, a już umowa przedwstępna w tej formie została zawarta).

Umowa przedwstępna może zawierać postanowienia o zadatku lub kary umowne. Może zawierać zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia.

Informacje i dokumenty niezbędne do przygotowania aktu notarialnego umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości:

  • dane osobowe strony sprzedającej i kupującej, tj.: imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, adres zamieszkania, adres dla doręczeń, PESEL, NIP, seria i numer dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu), a w przypadku osoby prawnej – pełna firma/nazwa numery rejestru, adres siedziby, REGON, NIP, dane przedstawicieli reprezentujących Spółkę;
  • określenie przedmiotu sprzedaży;
  • określenie ceny sprzedaży oraz sposobu jej płatności;
  • wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej;
  • wskazanie terminu wydania przedmiotu umowy;
  • dokument wskazujący na podstawę nabycia i stanowiący tytuł prawny do lokalu, np. wypis aktu notarialnego (umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy dożywocia, itd.);
  • podstawa nabycia – dokument, na podstawie, którego dana osoba nabyła prawo do lokalu, np. wypis/odpis postanowienia sądu lub inny dokument, zaś w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia (ze spadku) – prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (wypis/odpis postanowienia zawierający klauzulę, że postanowienie jest prawomocne) lub wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia;
  • numer księgi wieczystej nieruchomości;
  • jeśli strona umowy pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje umowny ustrój majątkowy (na podstawie zawartej przez małżonków umowy w formie aktu notarialnego) – wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową.